Лако је изнајмити канцеларијски простор само да бисте сазнали да вам није потребно толико простора колико сте очекивали или да вам је потребно много више простора за кретање у нову зграду. Без обзира на разлог, ако имате више простора него што вам је потребно, то може бити добра пословна одлука да надокнадите дио своје станарине покушајући да изнајмите пословни простор.
Зашто поднајам ваш простор?
Већина предузећа закупљује пословни простор у трајању од једне, двије, пет или десет година. Ови уговори о најму имају тенденцију да укључују велике накнаде ако закупац прекрши ове услове и раније напусти имовину. Ако требате напустити простор прије истека уговора о закупу, било би корисно да изнајмите пословни простор умјесто да прекидате закуп и плаћате казну, чак и ако изнајмите некретнину за мање него што плаћате и још увијек завршите с губитком.
Алтернативно, ако имате простора који вам није потребан или га не користите, можете зарадити мало више прихода тако што ћете подземље подијелити на то подручје, а не оставити га на отпад. Чак и ако мислите да ће вам тај простор касније бити потребан, краткорочни закуп комерцијалног простора може да вам помогне да не трошите новац на неискоришћени канцеларијски простор док не будете у позицији да вам је потребан пун простор у канцеларији.
Одлучивање да ли ће бити подлетни
Прво, утврдите да ли је идеја уопште могућа. Проверите свој закуп да бисте били сигурни да можете да изнајмите сву или део ваше имовине. Неки закупи дозвољавају под-продају, али само за цијелу имовину, а не за дио ње. Ако закупите део своје канцеларије, побрините се да подручје које размишљате о под-продаји је нешто што би људи хтели да изнајмљују и ако је логистички изводљиво, дани улази у зграду, паркинг итд.
Схватите да ћете бити одговорни за штете ако подзакупник уништи имовину. Ако подзакупник престане да плаћа станарину, и даље ћете бити одговорни за станарину. Ако подстаните, обавезно наплатите депозит штете једнак једномјесечној станарини и размислите о томе да добијете осигурање за комерцијални подзакуп. То може барем помоћи да се надокнаде неки проблеми који се могу појавити у вези са поднајамом.
Будите сигурни да процените потребу ваше компаније за приватношћу. Ако унајмљујете канцеларију отвореног плана и радите у медицинској области, вероватно не можете да се извучете са издавањем подстанарског пословног простора где приватне медицинске информације људи могу да виде они ван компаније. Исто важи и ако сте у правном пољу или било којој другој индустрији која се бави осјетљивим информацијама.
Такође, размотрите како ће овај потез изгледати према запосленима и клијентима. Подмножавање може довести до тога да имате финансијске проблеме. Не желите да изгубите запослене који захтевају сталну запосленост и могу да осете да им је посао угрожен. Такође нећете желети да одвратите клијенте који желе да знају да је ваша компанија стабилна. Иако сте у могућности да то ефикасно саопштите својим запосленима, клијентима је много теже изразити.
Како подзакупити пословни простор
Ако сте сигурни да сте спремни за подзакуп, обавезно пажљиво прегледајте станаре. Морате се побринути да компанија не само да брине о имовини, већ и да плаћа на вријеме и поуздано. Такође ћете желети да будете сигурни да можете да поднесете дељење простора са компанијом ако и даље радите у канцеларији.
Треба напоменути да већина закупа који дозвољава под-продају захтева од станодавца да одобри подзакупника, а можда ћете чак морати да платите за овај процес одобравања, тако да желите да будете сигурни да ћете наћи закупца којег ће ваш станодавац одобрити. Такође, неки закупи забрањују под-продају компанијама које су већ у згради или компанијама у сличним индустријама као што су оне које су већ у згради. Побрините се да пажљиво прегледате све одредбе подзакупа у вашем закупу прије него што оглашавате свој оглас, јер не желите губити вријеме преговарајући с потенцијалним подзаконским корисницима који се не могу легално преселити у вашу зграду.
Процес издавања подстанара може се олакшати радећи са искусним брокерима за некретнине који могу прегледати све клаузуле вашег постојећег закупа, рекламирати оглас за вас и приказати потенцијалне станаре за вас. Наравно, ова услуга није јефтина, па пажљиво одмјерите вриједност ових услуга од онога што ћете платити посреднику у промету некретнина ако вјерујете да можете сами обавити посао.
Када изаберете правог закупца, морате да се договорите о условима закупа са вашим новим подсекретаром. Ово би требало да обухвати детаље као што су депозит штете, комуналне услуге, заједничке погодности, паркинг, брендирање, потенцијалне реновације и свеукупно радно окружење. Направите уговор и реците свом адвокату да га прегледа пре него што потпишете други знак компаније.
Ограничења за под-изнајмљивање
Већина компанија које желе поднајам пословни простор очекују да ће платити смањену станарину. То значи да ћете вероватно морати да наплатите мање него што плаћате по квадратном метру, осим ако плаћате мање од тржишне вредности. Поврх тога, многи закупци забрањују онима који изнајмљују свој простор од остваривања профита. Дакле, опћенито говорећи, требали бисте очекивати да ћете наплатити мање од онога што плаћате.
С друге стране, неки уговори о закупу заправо забрањују компанији да под-изнајмљује простор од наплате мање од онога што плаћају станодавцу. Овај проблем се може избјећи тако што ћете понудити простор по истој цијени по квадратном метру који плаћате, а затим понудити да баците додатни "бесплатни" пословни простор као дио краткорочног малопродајног најма, остављајући вас с просјечном цијеном по квадратном метру која још увек је нижа од онога што плаћате.
Да би се додатно закомплицирале ствари, неки уговори о закупу забрањују оглашавање цијене подзакупа, тако да ћете у овом случају у огласима морати навести оне који су заинтересирани да се распитају о цијенама, или једноставно можете рећи да је цијена по договору.
Израчунавање трошкова
Када узмете у обзир ограничења за одређивање цијена подзакупа која су наведена у вашем уговору о закупу, морате утврдити колико бисте жељели добити за простор. Најбоље је да упоредите оно што плаћате са просечном комерцијалном закупнином по квадратном метру по поштанском броју. Ако вам закуп не дозвољава да остварите профит на простору који сте издали, а плаћате много мање од просјечне тржишне стопе, можда ћете моћи наплатити точно оно што плаћате.Ако вам закуп забрањује да наплаћујете мање од онога што плаћате, а ви морате да баците "слободан" простор како бисте подзакупили имовину, вероватно ћете желети да наплаћујете исто као што плаћате, знајући да ће то учинити просечно на мање.
Наравно, временски период за који сте поднели имовину такође ће направити разлику. Што је краће време на сублету, мање ће станара бити заинтересовано, јер неколико компанија жели да се преселе у простор само да би се морале поново иселити у року од годину дана. Ако имате пет или више година на вашем закупу, можда ћете моћи да се извучете наплаћивањем између 70 и 90 процената тржишне вредности за ваш простор. Тај број ће се смањити јер ће рок закупа бити краћи и краћи. Ако имате годину дана или мање, морат ћете наплатити драматично снижену стопу како бисте привукли потенцијалне станаре. Ако ваш закуп забрањује наплату мању од оне коју плаћате за станарину, то може постати непрактично чак и са опцијом укључивања бонус-слободног простора за подзакупца.
