Фер вриједност некретнина је вриједност некретнине на отвореном тржишту без вањских фактора. Ова вриједност има много важних примјена и битна је за развод брака, при израчунавању пореза, за продају куће и потраживања од осигурања. Иако свака имовина има једну теоријску фер тржишну вриједност, утврђивање да права вриједност може бити готово немогућа. Због тога постоји много различитих метода за израчунавање фер тржишне вредности, од којих свака може бити више или мање тачна на основу специфичности датог власништва.
Шта је фер тржишна вредност?
Фер тржишна вриједност је један од оних наизглед једноставних концепата који у пракси могу постати изузетно сложени. Једноставно речено, фер тржишна вриједност је цијена за коју би се одређена некретнина продала на тренутном отвореном тржишту без вањских притисака као што су вријеме или финанцијска ограничења. У суштини, термин се односи на најнижу цијену коју би продавац спреман да прихвати и најконкурентнију цијену коју би купац био спреман платити ако ниједна није била у журби да купи или прода, нити је била подложна финансијским ограничењима, а обје су имале разумно познавање релевантних чињеница. Правична тржишна вриједност подложна је понуди и потражњи те ће расти и опадати на основу тренутног тржишта.
Зашто је фер тржишна вредност важна
Фер тржишна вредност је непристрасно вредновање имовине. Не утиче на финансијску или емоционалну ситуацију купца или продавца. Из тог разлога, концепт се често користи у правне сврхе, најчешће оне које укључују порезе, осигурање и промет некретнина. Такође се може користити у разводу брака како би се осигурало да обје стране добију једнак финансијски удио у имовини, иако обје стране не могу имати једнаке дијелове цјелокупне некретнине која је укључена у развод. Владе такође користе домен за потребе еминентних домена када одузму имовину од власника и надокнаде их на основу фер тржишне вредности.
Фер тржишна вредност и порези
Поштене тржишне вриједности су корисне при одређивању вриједности имовине која се користи у одбитку пореза након губитка незгоде или за добротворне донације. На пример, ако власник возила донира свој аутомобил Гоод Виллу, он може да отписује фер тржишну вредност на основу онога што би аутомобил вредио у трансакцији на отвореном тржишту.
Правична тржишна вриједност у пореске сврхе била је предмет многих судских предмета ИРС-а, јер је то тешко одредити. Ако особа која је поклонила свој аутомобил Гоод Виллу тражи фер тржишну вриједност свог возила, на примјер, могао би погледати успоредиву продају на еБаи Моторсу. Такође је могао да искористи вредност коју је платио за ауто, ако ју је недавно купио, своју цену заснива на процени локалног стручњака или је израчуна на више других начина. Али свака од ових метода може резултирати другачијом цијеном, тако да ако ИРС вјерује да је његова фер тржишна вриједност превисока, могли би га као резултат ревидирати.
Тржишна вриједност се такођер користи за одређивање вриједности куће за порез на имовину. Разлика између куповне цијене и фер тржишне вриједности ће се мијењати с временом, због чега ову вриједност мора редовито процјењивати градски порезни процјенитељ или администратор за процјену имовине.
Пробни судови ће такође користити фер тржишну вредност имовине за пореске сврхе јер она може помоћи да се одреди колико корисници покојника морају да плате порез на имовину. Ова вриједност је посебно важна у овим случајевима јер опћенито, ако се наслијеђена имовина не чува од стране породице, она ће се брзо продати, тако да се вриједност не може точно израчунати за оно за што се продаје. Поред тога, поштена тржишна вредност мора бити установљена у судовима за издржавање казне јер се многи дијелови имовине насљеђују од вишеструких корисника који морају утврдити фер тржишну вриједност ако једна особа жели задржати имовину и другим корисницима дати фер вриједност имовине.
Реал Естате Усес
Када власник куће одлучи продати своју имовину, корисно је да схвати фер тржишну вриједност прије уврштења како би знала за што би је требала продати. Не би жељела да премало пописује кућу, али исто тако не би хтјела толико набројати кућу да би одвратила купце.
Фер тржишна вредност за осигурање
Индустрија осигурања је такође у великој мјери зависна од фер тржишних вриједности за надокнаду оштећених или уништених објеката. На пример, ако је дом уништен у пожару, осигуравајуће друштво ће искористити фер тржишну вредност имовине да би одредило колико ће платити потраживање. Ова бројка не узима у обзир емоционалну везаност особе за имовину, што значи да стварни износ плаћен кроз тужбу може бити много нижи него што би особа била спремна да прихвати да покушају продати имовину прије него што је она уништена.
Разлике од сличних термина
Док се "тржишна вриједност" односи на цијену имовине на реалном тржишту, фер тржишна вриједност представља вриједност имовине на хипотетичном савршеном тржишту гдје су купци и продавци равноправни. Док ће стварна тржишна вриједност куће бити доступна у попису некретнина, фер тржишна вриједност куће није тако лако израчунати. Стварна тржишна вриједност може бити виша од фер тржишне вриједности у многим случајевима ако продавац прецјењује своју имовину или је нижи ако продавац покушава да направи брзу продају од очаја.
"Процењена вредност" имовине је сличан концепт, али зато што се односи само на мишљење једног проценитеља о вредности предмета, а не на праву тржишну вредност, јер може варирати од процењивача до проценитеља. Процјенитељи користе стандарде, смјернице, локалне прописе, економске трендове и успоредиве продаје како би одредили фер тржишну вриједност имовине. У већини случајева када се тражи фер тржишна вредност, процењена вредност се сматра прихватљивом, међутим, процењене вредности често могу бити нешто веће од праве тржишне вредности.
Коначно, "процењена вредност" је вредност имовине коју одређује локални проценитељ пореза или администратор за процену имовине. Ова вредност се користи за израчунавање пореза на имовину. Уопштено говорећи, процијењена вриједност имовине ће се заснивати на посљедњем проданом стању, недавним кућним прегледима и успоредивој продаји куће. Као и процењена вредност, сврха ових процена је да се утврди фер тржишна вредност, али процене су ограничене чињеницом да су оне само једно лице. Док процењена вредност треба да личи на фер тржишну вредност, она је често нешто нижа. Процењене вредности су јавне цифре и могу се приступити на одређеним интернет страницама или у канцеларији локалног порезног проценитеља.
Цомпаративе Маркет Аналисес
Постоји много начина да се утврди фер тржишна вредност, и иако постоји хипотетички једна коначна фер тржишна вредност датог власништва, сваки метод израчунавања вредности ће вероватно резултирати различитим бројем. Најчешћи метод за израчунавање фер тржишне вредности је да се уради компаративна анализа тржишта. То подразумева разматрање других упоредивих некретнина на тржишту или сличних некретнина које су недавно продате у последње две до три године.
На тржиштима као што су некретнине, важно је размотрити локацију некретнина за продају, али са ставкама као што су колекционарство и антиквитети, можда је боље погледати успоредиве недавне продаје широм свијета јер колекционари обично не ограничавају своје куповине на локалном подручју. Када компаративне анализе тржишта укључују некретнине, оне се обично обављају од стране лиценцираних посредника за некретнине и треба да укључују поређење са кућама сличног квадратуре, у сличном стању и са сличним бројем спаваћих соба. Такође би требало да укључе само куће које се продају по фер вредности на отвореном тржишту, а не куће које се продају на тржишту или се на други начин продају по драстично ниским или високим вредностима.
Професионалне сајамске процене тржишта
Други уобичајени начин да се одреди фер тржишна вредност имовине је да се ангажује процењивач. Процјенитељи би се требали специјализирати за врсту имовине коју испитују. На примјер, процјенитељ некретнина је цертифицирани професионалац с искуством и обуком за одређивање вриједности имовине, док процјенитељ умјетности има велико знање о свијету умјетности, повијести умјетности и тренутним трендовима у продаји умјетничких дјела. Процјенитељи користе и конкурентну анализу тржишта и друге факторе, као што су економски трендови, како би одредили фер тржишну вриједност имовине. Многи зајмодавци захтијевају од куће да прођу кроз професионалну процјену прије одобравања кредита за имовину.
Цена замене имовине
Трошкови замене имовине су заједнички и за осигуравајућа друштва и за сврхе отписивања пореза. Трошак замјене је често сличан конкурентној анализи тржишта у смислу да може укључивати гледање продајних цијена сличних некретнина. На пример, ако срушите ауто, осигуравајућа компанија би вам само требала дати фер тржишну вриједност аутомобила како бисте је замијенили аутомобилом у сличном стању.
Када неки предмет, као што је кућа, треба да буде обновљен, трошкови замене морају узети у обзир ове трошкове. На пример, ако је ваш дом уништен у торнаду и морао се обновити, можда је прошле године коштао 250.000 долара, али обнова истог дома новим материјалима могла би коштати 300.000 долара.
Продајна цена
У неким случајевима, продајна цијена се може користити за одређивање фер тржишне вриједности некретнине. То се обично примјењује само ако је продаја била недавна и да ли је била на отвореном тржишту без вањских притисака. Ако је кућа само купљена прошле године по вриједности која се сматрала правичном и за купца и за продавца, на примјер, то се може сматрати фер тржишном вриједношћу за порезне сврхе. Међутим, након отприлике три до четири године, ова вриједност вјероватно више неће одражавати садашње тржиште и процјена се мора извршити прије него што се утврди вриједност пореза на имовину.
Вредновање треће стране
Ако сте икада погледали домове на веб страници као што је Зиллов, можда сте примијетили да чак и куће које нису на продају имају вриједности наведене на њима (у случају Зиллов, то се зове "Зестиматес"). Ове процене вредности некретнина се израчунавају коришћењем фактора као што су недавна локална продаја и пореска евиденција. Свака локација има јединствену власничку формулу, због чега се вредности могу значајно разликовати од локације до локације.
Компанија која се зове ХоусеЦанари тврди да има најпрецизније онлине процене имовине које укључују све доступне тржишне податке у своју аналитику. Према овом сајту, њихова стопа грешака од праве тржишне вредности не би требала бити већа од 3,6 одсто, што значи да би сајт могао имати најтачније процене вредности на тржишту.
