Биљешке о токовима готовине су уобичајене у трансакцијама с некретнинама гдје купац не може добити финанцирање за куповину некретнине. Да би осигурао продају, купац плаћа предујам и потписује напомену о новчаном току - у суштини ИОУ - обећавајући да ће платити продавцу салдо цене, са каматом, у ратама за одређени број месеци док се дуг не врати плаћен. Обвезница се може трговати, а власници новчаница који преферирају непосредну паушалну готовину могу продати поруку трећој страни. Међутим, повезивање купаца и продавача новчаног тока може бити изазов.
Посетите вашу окружну судницу. Претражите јавне евиденције које наводе власника хипотеке. Пронађите некретнине које су финансирали приватни кредитори. Направите листу тих зајмодаваца и својстава.
Напишите писмо у којем објашњавате да сте у пословању с новчаним токовима и да тражите власнике биљешки који су заинтересирани за продају својих биљешки. Пошаљите писмо приватним зајмодавцима на својој листи. Пратите писмо телефоном. Направите листу база података власника белешки који желе да продају.
Оглашавајте своју жељу за куповином новчаних токова у локалним новинама, инвестиционим часописима и веб страницама за некретнине. Додајте све трагове у базу података.
Телефонирајте локалне агенте за некретнине, хипотекарне посреднике, банке и агенте за депоновање. Питајте да ли имају било какве белешке или вас могу упутити некоме ко зна. Пратите ове трагове како бисте пронашли расположиве новчане токове које су власници спремни да продају.
Анализирајте белешке у својој бази података. Верификујте главницу која се дугује на новчаници, појам, каматну стопу и механизам отплате. Проверите да ли је напомена осигурана првим или другим заложним правом на имовину.
Именовати агента за некретнине који може процијенити вриједност имовине колатерала која осигурава биљешку. Инвеститори ће тражити ове информације пре него што се обавежу да их купе.
Рангирајте белешке редоследом вредности користећи информације које сте добили у корацима 5 и 6. Као опште правило, вредност белешке је у односу на њен профил ризика - што је ризичнија белешка, нижа је цена и обрнуто. Профил ризика у биљешци обично укључује информације које сте анализирали у кораку 5, однос кредита и вриједности и ФИЦО оцјену дужника. На примјер, високи ЛТВ омјери - вриједност куће у односу на стање дуга - су ризичнији од ниских ЛТВ.
Лоцирајте потенцијалне купце за ваше новчане токове рекламирајући исте ресурсе које сте користили у кораку 3. Контактирајте локалне агенције за некретнине које би вас могле повезати са локалним инвеститорима. Такође можете успоставити веб страницу посвећену вашем брокерском послу. Клијенти се не дешавају преко ноћи, зато будите стрпљиви. Може потрајати неко вријеме да ваше мрежно повезивање дође до публике.
Именовати адвоката који ће израдити ваше услове за посредовање. Кључна одредба ће бити накнада вашег брокера, која је обично фиксни проценат од цијене плаћене за обавијест.
Договорите цену и услове продаје између продавца белешке и инвеститора. Будући да инвеститор ставља новац у готовину, он нуди цијену на основу своје инвестицијске процјене. Као посредник, ваш посао је да помогнете странама да постигну договорене услове. Ви зарађујете своју накнаду од посла који сте раније ставили - проналажење белешки, процена имовине и тако даље - и за олакшавање договора.
Савети
-
Купци и продавци такође користе биљешке о новчаним токовима у трансферима наслова аутомобила, пословним кредитима и низу других дужничких трансакција.
Упозорење
Сазнајте да ли вам је потребна државна лиценца или квалификације које су обавезне за државу, пре него што започнете са брокерским послом.
Брокерска нота захтева много времена и енергије, а ви ћете морати да покренете агресивну рекламну кампању. Вероватно није шема која се брзо обогати. Чувајте се курсева обуке и менторских услуга које сугеришу другачије.
