Као власник бизниса, можете се наћи у потреби за новим објектима, било да започнете своје пословање или проширите постојећу компанију. Без обзира на врсту посла који посједујете, врста имовине коју ћете изабрати ће највјероватније представљати комерцијалну имовину. Пословна зграда је једноставно некретнина која се користи у пословне сврхе. Комерцијална имовина се даље може подијелити у шест подкласификација у складу са специфичним пословним активностима које се на њему обављају. Изнајмљивање комерцијалних некретнина за ваше пословање обично није тако једноставно и једноставно као што је осигуравање стамбеног закупа стана, на примјер. Преговори о комерцијалним зградама и имовини могу бити прилично сложенији, као и услови закупа, са низом различитих структура закупа које могу понудити разни комерцијални станодавци.
Савети
-
Комерцијални објекат је онај који се користи у пословне сврхе, било директно тако што се смешта у одређени посао или ствара профит, као код стамбених објеката за изнајмљивање.
Шта је пословна зграда?
Сваки објекат који се користи за пословање и обављање дјелатности представља комерцијалну имовину, било да се ради о простој земљи или је побољшан зградама и другим објектима. Пословна зграда је свака структура у којој се обавља или послује пословна сврха. То укључује и директну употребу, у којој компанија обавља послове ван саме зграде, и индиректне употребе, где је сама зграда бизнис.
Пример директне употребе пословне зграде укључује продавницу или механичарску радњу која се налази у дотичној згради. Пример индиректне пословне употребе су стамбене зграде, где је закуп појединачних станова пословна активност која се одвија у тим зградама.
Зграде и имовина која су означена као комерцијалне природе подлијежу различитим пореским и финансијским правилима, као и додатним или различитим законским захтјевима и забранама, у многим случајевима. Комерцијалне ознаке такође покрећу различита правила финансирања за куповину, закуп и побољшање.
Примери комерцијалних зграда
Комерцијалне зграде и имовина се генерално разврставају у шест различитих типова или категорија:
- Пословне зграде
- Ретаил буилдингс
- Индустријске зграде
- Мултифамили хоусинг
- Хотели и мотели
- Зграде специјалне намене
Било да се налазе у градовима или приградским насељима, пословне зграде су уобичајена врста пословне зграде. Од мањих зграда од неколико спратова до небодера високих неколико стотина метара, пословне зграде се могу наћи свуда у Сједињеним Државама и другим развијеним земљама. Један специфичан подтип пословних зграда, зграда медицинске канцеларије, сматра се специјализованом употребом. Канцеларијске зграде свих врста могу да закупљују поједине канцеларије, апартмане или спратове за многе станаре или за једног станара, који затим подијели зграду по свом нахођењу. У многим случајевима, пословне зграде се нуде станарима заједно са могућношћу да се изгради простор према спецификацијама станара.
Малопродајне некретнине и зграде садрже све врсте малопродајних трговина и ресторана. Овај сегмент тржишта комерцијалних некретнина може бити прилично сложен, с бројним локалним прописима о просторном уређењу и државним законима који се примјењују на различите типове малопродајних објеката и уз тржишну ренту која у великој мјери зависи од типа зграде, величине, распореда и броја и врста станара. На пример, некретнине у малопродаји могу бити зграде са једним станом, као што су станови у којима се налази једна дрогерија, или велика имовина са више станара, као што су тржни центри који су усидрени у неколико великих продавница са више мањих продавница, сепареа и киоска.
Зграде у којима се налазе производња, поправке, истраживање и развој и складишта познате су колективно као индустријске зграде. Ове комерцијалне зграде се обично налазе у посебно одређеним зонама које су створене локалним уредбама и прописима. Обично се налазе изван јако урбанизираних подручја, али су у близини међудржавних аутопутева и других знатно путујућих путева, жељезница и транспортних складишта. Често ће одређена индустријски зонирана подручја бити организована у индустријске паркове у којима ће се налазити објекти за неколико компанија. Због додатне буке и саобраћаја индустријске зграде теже да производе, ове зониране области су обично изоловане од стране резиденцијалних насеља.
Вишепородична пословна зграда је у суштини ограничена на све стамбене некретнине које могу угостити више породица на лицу мјеста. Ово би искључило куће са једном породицом, али би укључивало изградњу кондоминијума, станова и градских кућа. Резиденција са више породица бави се комерцијалном сврхом кроз инвестирање и управљање својим власницима, а приходи теку кроз исплату станарине од стране резидената. Станови за изнајмљивање станова су даље класификовани на следећим линијама, на основу спратова, локације и присуства или одсуства лифта:
- Високе зграде имају један или више лифтова и најмање девет спратова.
- У зградама средње висине налазе се вишеструке приче, мада обично мање од девет, и лифт.
- Шетња зграда има више спратова, обично четири до шест, али нема лифтова.
- Објекти у вртном стилу садрже више станова у три или мање етажа са двориштем или уређеним вртом.
- Произведени стамбени паркови или заједнице (такође колоквијално познати као "паркови за приколице", иако се то често подразумијева у погрдном смислу) нуде земљишне парцеле за изнајмљивање власницима који своје мобилне или произведене куће (куће са једним или два кревета) стављају на и повезати их са постојећим изворима.
- Стамбени објекат посебне намјене је било која врста вишестамбене стамбене имовине која је намијењена одређеном сегменту становништва или је посебно намијењена одређеном дијелу становништва, као што су обитељи с ниским примањима или старији грађани.
Хотелске и мотелске смештајне јединице пружају смештај на захтев за пословне путнике и путнике који уживају у њима. Хотели могу бити велики и независни бутик хотели или ланци. Хотели са вишим ценовним ценама имају тенденцију да обезбеде или изнајмљују простор другим пословним субјектима који пружају додатну вредност за госте хотела, као што су бање, фризерски салони, ресторани, барови и продавци одеће. На другом крају спектра су мотели ниског нивоа без додатних садржаја или ресторана на лицу места. Поред тога, велика одмаралишта и казина су специјализовани хотелски објекти који нуде смештај на широком спектру цена.
Коначно, постоји и категорија „посебне намјене“ која укључује нестамбене некретнине које држе власници који инвестирају у комерцијалне некретнине, али својства природно не задовољавају ни једну од горе наведених карактеристика, као што су куглане, миниголф и просторије магацина.
Шта је смисао комерцијалног закупа?
Поред неколико категорија комерцијалне имовине, можете се сусрести и са различитим врстама комерцијалног закупа. Док комерцијални уговори о закупу имају тенденцију да садрже неколико врста заједничких клаузула, специфична структура услова закупа може се прилично драматично разликовати, укључујући нарочито обавезе плаћања станара. Која је врста закупа права за ваше пословање овиси о многим факторима, укључујући ваше пословне планове и циљеве за имовину, ваше пројекције новчаног тока и готовину и друге елементе финансија и пословања ваше твртке.
Закуп или нето закуп обавезује закупца да плати само редовну закупнину (која се, међутим, може израчунати), комуналне услуге и порез на имовину. Станодавац у нето или појединачном најму брине о (или плаћа) за одржавање, поправке и осигурање имовине и сва побољшања.
Дупли нето и нето нето закупци обично захтевају од станара да плати закупнину, комуналије, порез на имовину и осигурање за зграду и било који део просторија које заузима станар. Станодавац плаћа само за одржавање и поправке или их извршава о свом трошку. У троструко-нето закупу, станодавац плаћа само за структуралне поправке имовине или зграда, док станар преузима све остале трошкове и трошкове поред закупнине.
Коначно, пуна услуга и модификована бруто лизинга генерално деле трошкове за структурне поправке и све трошкове који спадају под ознаку “оперативни трошкови” (укључујући порезе на имовину, премије осигурања, комуналне услуге и одржавање) између обе стране. За објекте у којима се налази више станара, као што су тржни центри и тржнице, структура пуне услуге или модификована бруто закупнина је најчешће усвојен тип. Ако се трошкови пословања повећају, најамнина се не плаћа.
Преговарање комерцијалног закупа
Приликом тражења правог комерцијалног простора за ваш посао, прикладност објекта и његових зграда за вашу пословну намјену је само почетак. Такође ћете морати да постигнете договор са станодавцем о условима комерцијалног закупа који одговарају вашим пословним потребама, циљевима и финансијама. Преговарање о вашим комерцијалним условима закупа може бити стресно или чак искуство које изазива анксиозност ако то раније нисте радили.
Као прелиминарно средство преговарања, увек је паметно истраживати ренте за сличне локације и објекте. Сазнајте који су увјети најма и закупа понуђени за те локације, као и све значајне разлике између некретнина, тако да можете одговорити на приговоре од стране станодавца. Када сте урадили домаћи задатак и разумели просечне цене најма у тој области, ви сте више овлашћени да постигнете услове који су обострано корисни и праведни. Исто тако, ако нађете бројне локације које су слично погодне за поређење, можете бити на тржишту изнајмљивача, и можда ћете моћи да га претворите у преговарачку предност. У најмању руку, требало би да размотрите тражење краћег трајања закупа (једна година, на пример, уместо две), у случају да ренте почну да падају. То ће ослободити ваше пословање брже како би пронашли бољи скуп термина. Међутим, ово можда није најбољи приступ, ако ваше пословање захтева обавезу фиксне локације, као што је ресторан са финим рестораном.
Када је у питању рок трајања лизинга, обратите посебну пажњу на овај дио уговора о закупу. Ако сте задовољни локацијом и ако је станодавац одобрио апликацију за закуп ваше компаније, сљедеће питање је термин самог закупа. Неке фирме, као што су ресторани, захтијевају дужи рок закупа, али за већину малих предузећа, рок од једне или двије године с опционалним периодима обнове је најчешће и обично је најпогоднији за станара. Уживат ћете у извјесној сигурности и довољно времена да успоставите своје пословање и привучете одговарајући проток клијената или купаца на ту локацију, али ваше пословање неће бити повезано с дуготрајним роком.
Коначно, обратите пажњу на много више од износа најамнине. Остали трошкови, у зависности од специфичне врсте структуре лизинга коју нудите, могу додати значајне трошкове вашим трошковима изградње и ставити прави притисак на ваш буџет. Ако ће ваше предузеће бити одговорно за трошкове и трошкове поред станарине, важно је добити процјену тих трошкова како би се створио прецизан буџет и процјена за ваше пословне финанције.Ови такозвани скривени трошкови могу укључивати одржавање или одржавање заједничког простора и могу бити веома значајни. Да бисте осигурали најповољније услове, размислите о томе да затражите горњу границу или максимални износ који можете евентуално процијенити за ове ставке или алтернативно размислите о замјени структуре за ону у којој станодавац преузима те трошкове и ваше пословање плаћа већу ренту. Ово ће повећати сигурност вашег буџета и учинити финансијске пројекције много лакшим и прецизнијим.
