Ако сте у послу инвестирања у комерцијалне некретнине, упознат ћете се са критеријима за кредитирање као што су однос кредита и вриједности (ЛТВ) и омјер покривености дугом (ДСЦР). Банке обично користе ове метрике у одлучивању да ли би требало да направе зајам. Принос дуга је ново дете на блоку осигурања. Зајмодавцима се то свиђа јер се за разлику од ЛТВ и ДСЦР, не ослања на тржишну вриједност, раздобље амортизације и каматну стопу која се може манипулирати или се мијењају тијеком времена.
Савети
-
Принос дуга израчунава ризик повезан са хипотеком на комерцијалну некретнину тако што се нето оперативни приход имовине дели са износом кредита.
Тестови ризика за комерцијалне кредите
Већина банака примјењује два теста за процјену ризика везаног за кредит за комерцијалне некретнине: омјер покрића сервисирања дуга и омјер кредита и вриједности. ДСЦР формула процењује да ли нето приход од пословања - сва закупнина и приходи од имовине умањени за оперативне трошкове - премашује исплату хипотеке здравом заштитом, тако да још увек имате довољно новца да платите кредит чак и ако трошкови расту или станарина пада. На примјер, зајмодавац може захтијевати нето оперативни приход (НОИ) од $ 1.50 за сваки $ 1 позајмљен.
ЛТВ однос представља износ хипотекарног залога подијељен са вриједности имовине. Дакле, ако бисте позајмили 500.000 долара за финансирање зграде од 800.000 долара, ЛТВ би био 62.5 процената. Низак ЛТВ од око 75 процената или мање значи да банка има добре шансе да врати свој новац у продају заплене чак и ако је имовина постала мање вредна током времена.
Шта је принос дуга?
Проблем са ЛТВ је у томе што се он мења како се тржишна вредност имовине мења, тако да је тешко добити статичку меру ризика са овом метриком. Слично томе, пошто се израчун ДСЦР ослања на каматну стопу кредита и период амортизације, можете манипулисати овим факторима како бисте повећали ДСЦР. На пример, повећање амортизационог периода са 20 година на 25 година могло би да доведе до нижег годишњег плаћања кредита и на тај начин повећа ДСЦР на прихватљив ниво, иако ће зајмови током времена коштати више. Да би се надокнадили ови недостаци, зајмодавци обично бацају принос дуга у мјешавину осигурања. Принос дуга нуди још један начин за мјерење ризика кредитирања комерцијалних некретнина користећи само НОИ и укупан износ кредита.
Како израчунати принос дуга
Математика је једноставна за израчунавање приноса дуга: подијелите нето оперативни приход имовине са предложеним износом кредита. На пример, претпоставимо да купујете зграду од 1 милион долара, а НОИ је 50.000 долара годишње. Имате 300.000 долара у готовини и желите да позајмите 700.000 долара за куповину зграде. Зајмодавац израчунава принос дуга од 50,000 / 700,000 долара или 7,14%. Зајмодавци обично постављају минималне приносе дуга прије одобравања хипотеке. Дакле, открићете да зајмодавци окрећу обрачун на челу да би израчунали хипотекарни кредит, где НОИ подељен са приносом дуга даје максимални износ кредита. На пример, ако зајмодавац захтева принос од 10 процената дуга, онда ће наша имовина од 50.000 долара бити квалификована за кредит од 500.000 долара.
Стопа приноса дуга у односу на кап
Инвеститори који се баве некретнинама са орловским очима ће препознати да дефиниција приноса дуга изгледа као стопа капитализације, што упоређује НОИ са ценом зграде - $ 50,000 / $ 1 милиона у горе поменутом примеру или 5 процената. Сличност је намерна. То је зато што зајмодавац користи ефективну формулу приноса да би схватио какав поврат улагања може очекивати на свој новац ако мора да повуче. Виши коефицијент приноса на дугове значи да ће се повећати станарина у односу на величину отплате кредита, тако да постоји велика шанса да банка неће изгубити ако дужник не изврши плаћање хипотеке.
Шта је добар принос дуга?
У сектору комерцијалних некретнина, типични минимални прихватљиви принос дуга је 10%. Међутим, стварни број који сте навели зависи од врсте некретнине, финансијске снаге станара и каматних стопа. Ризични типови некретнина, као што су хотели, који могу имати флуктуирајућу стопу слободних радних мјеста и непредвидиви НОИ, обично захтијевају веће приносе дуга од стабилнијих канцеларијских инвестиција. Када је реч о зајмодавцу, већи принос дуга указује на „нижи левериџ“, што указује на мањи кредитни ризик.
