Програм обрнутог хипотекарног кредита је федерална агенција за стамбене послове (ФХА) одобрена за хипотеку која омогућава старијим особама, старим 62 и више година, да узму дио акумулираног капитала у кућу. Средства се могу користити за било коју сврху, као што су додатни приход, побољшање куће, одмор из снова или медицински трошкови. За разлику од конвенционалних стамбених хипотекарних зајмова, зајмопримац није обавезан да изврши било какву отплату на обрнуту хипотеку све док дужник користи кућу као главну резиденцију. Отплата обрнуте хипотеке врши се приликом продаје куће.
Захтјеви за процјену обрнуте хипотеке
Једно од најчешће постављаних питања је како се одређује вриједност имовине за обрнуту хипотеку. У ствари, не постоји велика мистерија за одређивање вриједности обрнуте хипотеке. То се ради на исти начин као и обична „конвенционална“ хипотека на кућном капиталу.
ФХА Аппраисер
Опрез је у томе што је велика већина обрнутих хипотека осигурана од стране ФХА, рад оцјењивања мора обавити процјенитељ који је одобрио ФХА. Пошто кућа представља „једину гаранцију“ која се користи за обезбеђење обрнуте хипотеке, од кључне је важности да је процена тачна и да одражава праву вредност куће. Осим тога, јер је обрнута хипотека ФХА осигурана, имовина мора задовољити ФХА имовинске стандарде.
Шта је упоредиво?
Проценитељ који је одобрен од стране ФХА ће направити “упоредиву”. То значи да ће проценитељ упоређивати вредност процењене имовине са некретнинама (упоредивим) које су недавно продате у том подручју. “Продати у овој области” је прилично изгубљен концепт који зависи од густине насељености. Процјенитељи који процјењују типичну приградску кућу с типичном приградском густоћом насељености ће тражити "успоредиве" унутар радијуса од 1,5 до 3 миље од куће.
ФХА спроводи веома строге смернице за процењивача које треба да прати приликом оцењивања. Кућа мора бити слична сличним “продатим” некретнинама у подручју у смислу стила и погодности.
Шта је недавна продаја?
Упоредна кућа која се продаје мора бити недавна продаја. Опет, ово је још један изгубљени концепт. Робусност продаје станова варира у зависности од стања економије. Када је економија успорена, продаја станова је обично успорена.
Типично, успоредива кућа која се продала на том подручју, рецимо, прије годину и по дана, не би била идеална кућа на којој би се могло направити успоредиво. Међутим, у тромој економији у којој је продаја некретнина успорена, та кућа може бити "једина игра у граду". На крају дана одлука о томе шта представља недавну продају је одлука суда од стране процјенитеља и финансирање компаније.
Испуњавање ФХА смерница
Многе старије особе су ухваћене у дилеми Цатцх-22, јер имовина мора задовољити ФХА минималне имовинске стандарде како би добила обрнуту хипотеку. Многим старијим домовима можда ће требати поправке како би се задовољили захтјеви ФХА обрнутог хипотекарног кредита, као што су кровни, електрични, водоводни или оловни проблеми који превазилазе способност зајмопримца да исправи расположива средства из џепа.
Добра вест је да ФХА препознаје потенцијал за овакве проблеме и направила је одредбе које ће омогућити да се поправке изврше из прихода од поравнања, обично у року од највише шест мјесеци након финансирања. Процјенитељ је у извјештају о оцјењивању забиљежио све потребне поправке које испуњавају захтјеве ФХА. Процене се затим добијају од "угледних" извођача да би се извршиле поправке. Коначно, потребна средства се држе у есцрову како би се повукла како се поправљају.
