Искључена имовина која се продаје у судским корацима заправо је друга фаза процеса присилног затварања. Први корак се зове пре-искључење, и то када банка или власник хипотеке започне кораке за поврат имовине и имовине. Завршна фаза, након оврхе, одвија се након аукције и заузима одређени временски период прије него што понуђач може стварно преузети имовину.
Пре-форецлосуре
Процес пред оврхе почиње када се прва уплата пропусти на хипотекарном кредиту. Рачун је означен и ималац хипотеке прати рачун за каснија или каснија плаћања. Када се рачун сматра превише делинквентним, власник хипотеке започиње папирологију да би се имовина продала на аукцији суда. Ова папирологија обично укључује подношење обавештења о намери код одговарајућих локалних власти и објављивање у новинама да ће имовина бити продата на одређени датум.
Аукција суднице
У већини држава, лицитирање имовине продате на аукцији суда може почети прије стварног дана продаје. Ови додатни дани се додају за власнике куће који први пут дају понуду за имовину; ако је примљена понуда довољно висока да задовољи власника хипотеке, прихваћа се и аукција се поништава. Ако током пред-аукцијских дана не буду примљене понуде, имовина ће бити продата на корацима суда. У неким државама, ималац хипотеке има право да одреди најмањи износ новца који ће узети (назива се резерва) за имовину која се продаје. Често, аукцијска имовина ће се продати далеко испод тржишне вредности, што ће учинити да на аукцији понуда буде омиљена активност шпекуланата некретнина и других инвеститора.
Пост-форецлосуре
У више од 12 држава постоји период чекања прије него што понуђач може преузети имовину. Ово време је дозвољено тако да се сви порези и други заплени и подзакони могу подмирити пре него што је продаја завршена. Многе државе ће омогућити оригиналном власнику да откупи имовину по цени највише понуде.
Недостаци
Док добијање премијера некретнина по нижој цени може изгледати као погодба, има неколико фактора које треба имати на уму. Као прво, оригинални власници кућа још увијек могу живјети у кући, а новом купцу можда је потребна правна помоћ да их иселе. Друго, бивши власници можда су уништили унутрашњост када су отишли, што је довело до скупљег преуређења или реновирања имовине. За овршења која се продају на корацима зграде суда, инспекција имовине претходно није обезбијеђена. Трећи недостатак је да 100% цене готовине која је била понуђена доспијева када је понуда проглашена побједником.
